만보기의 부동산과 경매 sTORy

국제우주정거장에서 본 지구와 우주[HD급 화질]

무적만보기 무적만보기 — Thu, 07 Mar 2013 13:16:01 +0900

국제우주정거장에서 본 지구와 우주[HD급 화질]

장관이네요. 빠른 화면으로 보는 영상이지만

지구에서 볼 수 없는 아름다운 장면입니다.

중간에 오로라는 마치 컴퓨터그래픽처럼 보일정도로 이쁘네요.

국제우주정거장에 근무하는 우주인들은

일상이겠지만

언제봐도 아름다워보일 것 같습니다.

국제우주정거장에서 생활하는 것 정말 꿈만같은 일이라는 생각이 듭니다.

재개발 재건축 투자시 중점 고려사항으로 어떤게 있을까요?

무적만보기 무적만보기 — Tue, 05 Mar 2013 14:15:00 +0900

재개발 재건축 투자시 중점 고려사항으로 어떤게 있을까요?

부동산 경기가 안좋아지면서 재개발 재건축 지역의 부동산 가격이 다른 부동산보다 큰 폭으로 떨어졌습니다. 최근 취득세 감면과 집값 바닥론이 조금씩 확산되면서 강남재건축 지역에서 부터 가격반등이 시도되는 듯 합니다. 가격이 큰폭으로 하락한 만큼 어찌보면 다른 부동산보다 저렴하게 살 수 있는 매수기회라고 생각 할 수 있겠는데요. 재개발 재건축 투자시 중점적으로 고려해야 할 사항에 대해 포스트해볼까 합니다.

1. 뉴타운출구전략에서 자유로운 지역 - 박원순 서울시장의 뉴타운 출구전략에 의해 반대의견 10%가 넘는 지역은 실태조사를 통해서 지역지정이 해제되고 있습니다. 중도포기되지 않고 사업이 끝까지 완주하는 지역에 투자하려면 진행단계가 빠른것에 투자해야 하는데요. 조합설립도 늦고 최소한 시공사선정되서 사업시행인가가 난 것이 좋습니다.

2. 주민호응도 높은 지역 - 주민 10%이상 반대하면 실태조사하게되있으므로 주민의 호응도가 높은지역이 좋습니다. 호응도가 높은 지역으로는

상가가 적는지역 - 수입이 창출되고 있으므로 반대의 가능성이 있음(다가구주택이 많은 지역도 비슷합니다)

외지인비율이 높은지역 - 빠른 투자금 회수하려 하기때문에 사업진행에 적극적임

3. 입지가 우수한지역 - 가장 중요한 부분으로서 위의 1, 2번도 3번이 충족이 되면 자연스래 해결되는 부분입니다. 일반분양 성공여부와도 연결되므로 수익성과 밀접하며 시공사와 조합과의 분양가싸움도 덜 할 수 있습니다. 유망한 지역으로는 강남은 중저층 역세권 아파트단지, 강북은 한강변 지역이라 할 수 있습니다.

4. 초기투자비용을 최소화 할 수 있는지역 - 초기 투자비용이 낮을 수록 투자가능한자들이 확대되므로 가격상승여력이 있습니다. 계약금이나 중도금 무이자대출, 혹은 이주비지원정책 등 납입조건이 유리한 지역을 선별하여 투자해야 합니다.

이상 재개발 재건축 투자시 고려사항이였습니다.

일본 한인타운 반한시위와 반한시위반대시위

무적만보기 무적만보기 — Sun, 03 Mar 2013 14:15:56 +0900

일본 한인타운 반한시위와 반한시위반대시위

일본의 한인타운에서 반한시위가 일어나고 있습니다.

점점 극심해지고 있는 극우세력에 의해 한인들의 피해가 이만저만이 아니라고 합니다.

일본인으로서 창피하다는 말이 와닫네요.

일본인들은 우리나라사람들에게 피해의식이 있나봅니다.

정작 복장터지는건 우리나라인데 말이죠.

그래도 위의 여성과 같은 올바른 사고를 가진 사람들이 있어 다행입니다.

심한 민족주의는 굉장히 위험하다는 생각이 듭니다.

월드컵을 공동개최하고 겨울연가나 한류아이돌 열풍 등 한일관계는 개선을 위해 많은 노력을 기울여도

나아지는 듯 하다가 다시 멀어지곤 합니다.

독일인과 다른 일본인들의 전쟁에 대한 생각이 달라서 인거같습니다.

진실을 왜곡하는 정치인들때문에 일본국민들은 휘둘리고 있습니다.

한국과 일본 친하게 지내요

모든 일본인들이 다 똑같진 않다는걸 알려주네요.

일본경찰이든 한국경찰이든 정치권의 영향을 받을 수 밖에 없네요.

저들 중에서도 반한시위에 반대입장을 가지고 있는 사람이 있을탠데말이죠.

우리나라에서도 상인들사이에 일본제품불매운동이 시작되었다고 하는데

점점 한일관계의 골이 깊어지진 않을까 걱정입니다.

일본은 중국, 한국과 홀로 싸움을 하고 있는듯한 모습입니다.

차익형부동산 - 다세대주택(빌라)투자와 아파트투자의 차이점

무적만보기 무적만보기 — Wed, 27 Feb 2013 11:30:00 +0900

차익형부동산 - 다세대주택(빌라)투자와 아파트투자의 차이점

대표적인 차익형 부동산으로서 아파트와 다세대주택이 있습니다. 두 상품 모두 대지지분을 깔고 있기 때문에 추후 개발이 되거나 입지여건의 향상으로 시세차익을 기대할 수 있습니다. 주거서비스라는 관점에서 아파트의 대체재로 다세대주택을 꼽을 수 있는데요. 공동주택이라는 공통점도 있고 생활하기에도 고급다세대주택은 왠만한 아파트보다 규모나 시설이 좋은 곳도 많습니다.

하지만 투자의 관점에서 봤을 때 다세대주택(빌라)과 아파트는 유사한 듯 하지만 차이점이 있습니다.

시세차익이 발생되는 이유를 알려면 일단 부동산가격형성 요인에 대하 알아야 하는데요. 부동산의 가격은 다음 3가지 요소에 의해 결정이 됩니다.

1. 원가

2. 수요와 공급

3. 내재된 가치

먼저 원가부분을 비교해보면 공동주택을 짓는다는 것은 토지를 사서 시멘트와 철근 등을 이용해 건물을 짓습니다. 시멘트와 철근 등 건축비부분과 토목공사 등 개발비 부분은 큰 차이가 없지만 토지가격은 지역에 따라서 큰 차이가 날 수 있죠.

아파트는 토지를 확보하기 위해 대규모 토지가 필요하므로 공급처가 한정되어 있습니다. 보금자리주택의 경우 원가부분에서 주변 아파트들에 비해 저렴한 토지(개발제한구역이였던 토지)에다가 지으므로 분양가에서 부터 주변아파트보다 차익이 발생됩니다. 또한 대규모 택지개발지구 등 개발사업을 통해서 공급되는 토지도 입찰만 잘 하면 싸게 매입이 가능합니다. 대규모 뉴타운이나 재개발, 재건축 등 정비사업구역이 지정된 곳에서도 토지를 확보 할 수 있죠. 지방의 경우 주변 시세보다 싸게 토지를 매입해서 공급하면 원가부분에서부터 차익이 발생될 수 있습니다.

다세대주택은 택지개발지구내 토지를 매입할 수도 있지만 대부분 단독주택을 싸게 매입해서 헐고 신축을 하는 방법으로 공급을 합니다. 최근 수익형부동산의 인기로 건축업자들의 수요로 인해 단독주택의 가격이 크게 올랐었습니다. 그래서 다세대주택은 원가부분에서 큰 차익을 기대하기가 힘들어졌습니다.

수요와 공급측면에서 보면 아파트와 다세대주택은 큰 차이가 나는데요. 아파트는 공급을 하려면 한두동 씩 짓는 나홀로아파트가 아닐 경우 대규모의 토지가 필요하게 됩니다. 그래서 아파트를 공급하기 위해서는 7~10년 정도 오랜 시간이 걸리거나 기개발된 지역의 경우 추가 아파트공급이 여려운 곳도 많습니다. 그래서 주변에 대규모 업무시설이나 상업시설이 들어서게 된다면 아파트를 추가 공급하기에 시간이 걸리므로 기존의 아파트 가격은 크게 상승하게 됩니다. 세종시의 아파트값 나홀로 상승은 바로 이러한 수급 불균형때문에 발생되는것입니다. 아파트의 주된 투자관점은 바로 이 수요와 공급을 분석을 잘하는 것 입니다.

하지만 다세대주택은 한동씩 짓습니다. 660㎡이하의 연면적에 4층이하로 지으므로 토지는 50평 내외만 확보되면 5~8개월 내외로 추가공급이 가능합니다. 언제든지 수요만 받쳐준다면 추가공급이 쉽게 이뤄지는 구조로 되어있어서 수급차이에 따른 가격상승이 쉽게 이뤄지지 못하는 구조로 되어 있습니다.

마지막으로 내재가치에 의한 가격형성이 있습니다. 부동산의 내재가치는 뭐니뭐니해도 입지인데요. 아파트는 교통이나 업무시설, 상업시설, 교육환경, 좋은 조망권이나 자연환경 등 태마에 의해 가격에 반영이 됩니다. 그러므로 교통이 불편하거나 업무시설과 멀리 떨어져 있는 지역은 가격상승여력이 힘들게 됩니다. 태마가 잘 형성된 아파트단지들은 불황에도 쉽게 흔들리지 않는 모습을 보입니다.

다세대주택은 입지에 의해서도 가격이 형성됩니다만 앞서 적었듯 쉽게 공급이 이뤄지며 도시형생활주택이나 오피스텔 등 대체재가 많아 아파트만큼 입지가 좋아도 크게 가격이 형성되지 않습니다. 강남의 다세대주택도 아파트와 큰폭의 가격차이가 나고 있습니다. 따라서 다세대주택은 입지와 함께 추후 개발가능성을 보고 투자하는 것이 좋습니다. 단독주택에서 다세대로 이어져 아파트로 마무리되는 주택의 진화과정을 생각했을 때 다세대주택에서 아파트로 개발될 만한 유망한 지역에 투자를 해야 큰폭의 가격상승이 발생되게 됩니다. 이처럼 다세대주택의 투자관점은 개발가능성에 초점을 두고 투자를 하는 것이 좋습니다. 따라서 정비사업으로 아파트로 개발되었을 때 수요가 많아 일반분양이 잘 되어 추가분담금 없이 큰폭의 시세차익을 누릴 수 있는 지역에 투자를 해야 성공할 수 있습니다. 개발되어 아파트가 되었을 때 어떤 태마가 형성될지를 생각해보고 투자하면 성공적인 투자가 될것입니다.

불황에 강한 부동산들

무적만보기 무적만보기 — Sun, 24 Feb 2013 09:30:00 +0900

불황에 강한 부동산들

강남 태해란로의 업무시설 공실률이 높아지고 있다고 합니다. 대로변 건물은 아직까진 괜찮지만 이면도로 업무시설은 공실이 많이 발생되고 있다고 하는데요. 높은 임차료를 감당하지 못하고 중구나 종로구 같은 중심지로 이탈하는 법인들이 늘고 있기 때문이라고 합니다. 그로인해서 주변 상권이 악영향을 받고 있다고 하네요.

불황에 장사없는것 같습니다. 아무리 좋은 입지라도 돈이 없으면 다른곳을 찾아봐야지요.

그럼 불황에도 염려없는 부동산은 어떤게 있을까요.

1. 불황에 강한 아파트

⑴ 소형아파트 - 전용면적 60㎡이하 규모의 아파트입니다. 집의 규모가 작으므로 매매가도 작아서 잠재매수자가 많고 대출이자나 관리비와 같은 주거비용이 적게 들어 많은 이들이 선호합니다. 사회적현상인 1, 2인 가구의 증가로 이러한 특징은 앞으로 더욱 공고히 될 것으로 보입니다. 이를 반영하듯 서울의 대형 아파트들은 가격이 큰폭으로 하락한 반면 소형아파트들은 전체적으로 하락률이 작은 모습을 보였습니다.

⑵ 역세권아파트 - 역세권은 모두가 선호하는 아파트입니다. 교통부분 뿐만 아니라 주변 상권이 역주변으로 잘 갖춰지게 되므로 생활하기 편리하죠. 그래서 수요층이 탄탄하므로 불황에 강합니다. 기존 역세권의 단지는 아파트 가격에 이미 반영되어 있으므로 앞으로 신규 개통 예정지역이나 환승역이 될 지역의 단지에 투자하는 것이 좋습니다.

⑶ 신규공급 물량이 줄어드는 지역 아파트 - 몇 년전 수도권 아파트가 승승장구하고 지방 아파트들이 대규모 미분양에 시달리고 있을 때가 있었죠. 하지만 최근 관계가 역전되어 서울 아파트는 죽을 쑤고 있을 때 지방의 아파트들은 쭉쭉 가격이 상승했습니다.

이는 지방의 미분양 때문에 몇 년간 공급이 확 줄면서 아파트의 희소성이 켜졌기 때문이지요. 모든 시장가격원리는 수요와 공급에 의해서 결정되므로 희소성이 커지면 가격이 오르게 되어 있습니다. 이를 반대로 해석하면 앞으로 공급물량이 늘어날 지역(특히 보금자리주택)의 아파트는 좋은 투자대상이 되지 못합니다.

2. 불황에 강한 상가

⑴ 단지내 상가 - 단지내 상가는 아파트 내의 배후수요가 확보되어 있다는 장점때문입니다. 세탁소나 미용실, 부동산 등의 시설이 오랫동안 안정적으로 운영이 가능하므로 임대차관리하기 용이합니다. 이처럼 아파트 단지내 상가는 자체의 입지보다는 배후수요가 얼마나 되느냐가 중요합니다. 단지내 상가라도 옥석가리기가 중요한데 아파트 출입구가 여러개로 형성되어 있으면 수요가 분산되므로 좋지 않습니다. 아파트 단지 뿐만아니라 최근 유망한 투자처로 주목받고있는 지식산업센터(아파트형공장)내 지하상가도 유용합니다. 구내식당이나 편의점, 오피스용품점과 같은 업종이 독점적으로 수요를 받아낼 수 있습니다.

⑵ 테라스형 상가 - 신사동 가로수 길이나 정자동 카페골목이 떠오르는 테라스형 상가는 분양가격이 20~30% 비싼대도 불구하고 인기가 많습니다. 이는 마치 유럽처럼 야외 공간에서 풍경을 즐기고 햇살을 받으며 브런치를 먹거나 커피를 마시기를 원하는 수요자들이 있기 때문이지요. 공간 활용도를 높일 수 있고 상권도 활성화가 잘 되므로 많은 상가들이 테라스형으로 개조를 하거나 신축이 되고 있습니다. 인기가 많아지면서 주차공간이나 전면공지확보 관련 건축법을 위반하여 이행강제금을 물고서라도 불법개조를 하는 부작용이 발생되고 있다고 합니다.

3. 불황에 강한 토지

불과 몇년전까지 도시형생활주택이나 오피스텔의 수요증가로 경매시장에서 단독주택이나 다가구의 인기가 크게 올라갔었습니다. 하지만 최근엔 공급과잉에 따른 분양시장 악화로 다시 인기가 시들해지고 있다고 하는데요. 이처럼 토지도 수익률을 크게 중요시 하게 되었습니다. 토지를 개발해서 분양해 수익성에 자신이 생긴다면 투자를 할태고 아니면 안하게 되겠지요. 최근 한강변 상업용지 분양이 난항을 격고 있다고 합니다. 토지 가격이 평당 1천만원을 넘으므로 매입단가가 커져서 시행사가 부담할 리스크가 크기 때문이지요. 비싼 상업용지가 안팔리고 반면에 1층에 점포를 놓을 수 있는 단독주택(다가구)용지는 인기라고 합니다. 주택전용보다는 근린생활시설과 주택이 혼합된 상가주택형태를 건축할 수 있는 토지가 유망합니다.

구글글라스 - 스카우터의 현실화

무적만보기 무적만보기 — Fri, 22 Feb 2013 09:30:00 +0900

구글글라스 - 스카우터의 현실화

구글에서 신통방통한 제품을 선보였습니다.

구글글라스라고 안경처럼 쓰는 스마트기기인데요.

구글글라스라는 이름을 보고

안경처럼 안경알에 화면을 보여주는 제품인줄 알았는데

사진을 자세히 보면 알이 없습니다.

망막에 빔을 쏴서 보이는 방식이라고 하더라구요.

영상에서 보면 눈으로 직접 보는 일상을 녹화하고 사진찍을 수 있는점이 크게 구미를 땡기네요.

구글글라스 개발용 키트가 1500달러 정도 한다고 합니다.

아마 시간이 지나면 더 싸지겠지요.

음성인식이나 동작인식으로 작동한다고 합니다.

구글글라스 끼고 사람많은 곳에서 OK glass 라고 말하는게 좀 웃길것같네요.

소음많은지역에서 음성인식이 잘 될지 모르겠습니다.

배터리시간도 궁금하고요.

아무튼 세상에 없던 새로운 재품에 얼리어답터들이 열광하겠네요.

구글글라스가 빨리 보편화되서 구입해 이용해보고싶네요.

신해철의 씨엔블루 독설

무적만보기 무적만보기 — Thu, 21 Feb 2013 09:30:00 +0900

신해철 독설 정곡을 찌르네요.

씨엔블루 몇년전일이지만 부끄럽게 가수가 원곡틀고 립싱크해서 여러모로 욕을 먹네요.

신해철 아이돌에게 독설 잘하던데

라디오스타에서도 독설 나온걸보면

유독 씨엔블루가 못마땅한듯 합니다.

문득 신해철 트위터 궁금하네요.

할램쉐이크 패러디 모음 - 꼴로때뇨리따~

무적만보기 무적만보기 — Wed, 20 Feb 2013 22:50:14 +0900

할램쉐이크 패러디 모음 - 꼴로때뇨리따~

할램쉐이크 패러디 모음입니다.

엄청많네요

강남스타일 패러디만큼 많은 듯

할램쉐이크 처음 들었을 땐

꼴로때뇨리따 가 뭐여 하며

이상했는데

영상이랑 계속 보다보니 왠지 유쾌하네요.

미국인들은 천성이 유쾌한듯합니다.

아래 영상은 DO THE HARLEM SHAKE (ORIGINAL)
'Filthy Frank'가 만든 36초짜리 오리지널 동영상입니다.

뉴욕에서 활동했었던 DJ 'Baauer'가 1981 년도에 만든

일렉트로닉 음악 'Harlem Shake(할램쉐이크)'를 배경음으로

유투브 코미디 채널을 운영하는 'Filthy Frank'가 만든 동영상입니다.
몇초간 한명만 음악에 맞춰서 혼자 춤추고 나머지는 자기 할 일하는듯 하다가 느닷없이 영상의 모든 멤버들이 함께 요란법석 난장판을 떠는 영상이 영상이 퍼지면서 강남스타일처럼 하나의 패러디 문화화가 되고 있습니다.

패러디먼저보다가 오리지널 보니까 뭔가 좀 싱겁네요. 역시 할램쉐이크는 때로 모일수록 재밌는듯 ㅎ

군인버전, 대학교 버전, 사무실 버전 등 이 동영상을 패러디한 동영상들이 여기저기 등장하면서
여러버전의 '할렘 쉐이크( Harlem Shake )'가 등장하고 있습니다.

풍수지리상 나쁜 아파트

무적만보기 무적만보기 — Wed, 20 Feb 2013 09:30:00 +0900

풍수지리에 나쁜 아파트

· 소음과 악취가 심한 공장이나 더러운 물이 고인 호수 주변에 위치한 아파트

· 주변 건물의 모서리가 가까운 거리에서 정면으로 찌르듯 향해있는 아파트

· 묘지나 병원 장례식장 등 죽음이 연상되는 곳이 보이는 아파트

· 풀이 잘 자라지 않는 척박한 땅이나 산을 훼손하여 산사태의 위험이 있는 곳에 위치한 아파트

· 동 사이의 간격이 너무 좁아서 햇빛이 들지 않고 기가 막혀있는 아파트(아파트 높이 이상으로 동간 거리가 떨어져야 좋습니다)

· 심한 커브를 이루는 도로의 바깥쪽을 마주 보는 아파트(굽은 도로의 직진하는 기를 맞받아 치는 것으로 해석함)

· 나무가 최대로 자라는 높이인 17미터(아파트 7층 정도)이상되는 층수의 아파트(높을수록 땅의 기운이 약해지므로 질병이 생기거나 심리상태가 나빠지는 것으로 봄)

수익형부동산에 투자시 고려해야 할 4가지

무적만보기 무적만보기 — Tue, 19 Feb 2013 09:30:00 +0900

수익형부동산에 투자시 고려해야 할 4가지

경기불황에 의해 예전과 같은 큰 시세차익을 기대하기 힘들어지고 고정적인 월세소득을 원하는 은퇴를 앞둔 베이비부머의 수요가 발생하면서 도시형생활주택이나 오피스텔과 같은 수익형부동산투자가 핫이슈로 떠올랐었습니다. 수요가 치솟자 너도나도 땅을 사서 도시형생활주택이나 오피스텔을 지어서 잘게 쪼게 분양을 했었는데요. 신문광고에 나오는 만큼 과연 임대수익률이 나올지 임차인이 맞춰질지 의구심이 들 때가 있습니다. 여기저기 쏟아져나오는 분양광고속에서 스스로 옥석을 고를 줄 아는 안목을 키워야 하는데요. 기본적인 고려할 사항 4가지가 있습니다.

1. 수익성과 환금성이 보장되는 지역에 투자하라

수익형부동산은 철저하게 임대수익률을 보고 투자를 하는것입니다. 수익률이 잘 나오려면 임차수요가 풍부한 지역에 투자해야 합니다. 임차수요가 풍부한 지역은 업무시설 밀집지역인 강남이나 여의도, 종로, 마포 등의 도심지가 있습니다. 또한 연대, 고대, 이화여대, 홍익대 등 대학이 몰려 있는 지역도 좋은 투자지역이 됩니다. 이러한 곳은 풍부한 임차수요로 수익성이 있고 거래도 활발히 이루어지는 곳 입니다. 하지만 아무리 유망한 지역이라도 투자할 대상 주변에 여기저기 경쟁상품의 공급이 쏟아지는 곳은 경쟁과열로 수익률이 떨어지고 공실발생위험이 있을 수 있으므로 좋지않습니다. 추가공급이 이뤄지기 힘든 건설부지확보가 어려운 지역에 투자하는 것이 좋습니다.

2. 역세권 물건에 투자하라

최근 도시형생활주택과 오피스텔 광고를 보면 역세권 아닌 상품이 없는것 처럼 보입니다. 하지만 역세권은 도보로 5분거리이고 역에서 300m 정도 이내의 지역만 역세권으로 보고 있습니다. 오피스텔이나 도시형생활주택의 경우 주차공간이 적고 주된 임차 수요도 대중교통으로 출퇴근하는 직장인이나 통학하는 대학생을 대상으로 하므로 지하철과 가까울수록 인기가 많습니다. 역세권 주변에는 유동인구가 많아서 편의점 등 생활편의시설이 몰려 있고 버스정류장이나 마트, 학원, 유흥가도 형성되게 되어 도시생활하기가 편리합니다.

3. 소형 물건에 투자하라

수익형부동산 중 특히 도시형생활주택과 오피스텔은 1, 2인 가구에 특화된 상품이므로 소형이여야 좋습니다. 대형물건은 매입단가만 높아지고 임대는 잘 안되어 수익률이 떨어질 수 있습니다. 또한 대형물건 1개보다 소형물건 2~3개에 투자하는 것이 매도도 쉽고 임차도 쉬워 좋은 투자가 됩니다.

4. 해당 지역의 수익률과 공실률을 확인하라

역세권이면서 유동인구가 많은데도 공실률이 높은 지역이 있습니다. 이런 지역은 공급과잉이 진행되는 지역이므로 투자하면 안됩니다. 또한 수익률과 공실률도 좋지만 건물이 오래된 물건은 인근에 신규로 경쟁상품이 공급될 여지가 있는지를 파악해야 합니다. 신규물건이 공급되면 오래된 물건의 수요가 떨어지기 때문입니다.

이상 포스트를 마치겠습니다.